Zahusťovací regulatív a nová kancelárska štvrť v Prešove?

Tip: Pre najčerstvejšie novinky kliknite na môj poslanecký profil!

V predchádzajúcom článku som písal o tom, že ešte do včera sa dali stihnúť podnety k zmene územného plánu.

18. 07. 2017

Autor: Richard Drutarovský, poslanec
(Pozrite si aj môj poslanecký "denník".)

Richard Drutarovský, poslanec Mestského zastupiteľstva v Prešove.

Napísal som, prečo a za akých okolností sa mení územný plán.

Nie prvý raz som zhrnul svoje poznatky z dlhšieho obdobia. Tie, ktoré sú podľa môjho názoru vhodné, aby sa odrazili aj v územnom pláne, som formou oficiálneho podnetu doručil mestskému úradu.

Môžete si ich prezrieť v plnom znení. Ide najmä o:

  • zahusťovací regulatív, aby sa najmä sídliská nezahusťovali viac, ako je únosné - a zahusťovala sa výstavba tam, kde je to žiadúce,
  • nová kvalitná kancelárska štvrť - toto je vízia, ktorá možno pre menej informovaných ľudí môže byť prekvapením, ale treba byť pripravený,
  • krematórium a cintorín - témy o ktorých neradi počúvame, no aj to patrí k veciam, ktoré treba plánovať a z minulosti nesú nejaké chyby a zanedbanie,
  • kvalitné osvetlenie verejných priestorov - v poslednej dobe sa prejavujú negatívne tendencie, nastal čas tento problém pevnejšie uchopiť,
  • ľudia sa pomaly z mesta vytrácajú na jeho okraj a za jeho hranice,
  • v meste budeme potrebovať dobrú komunikačnú infraštruktúru, je to príležitosť

Navrhujem v územnom pláne precíznejšie upraviť niektoré urbanistické koncepcie (prípadne doplniť nové), dodefinovať koncepciu rozvoja územia o nové prvky, stanoviť presnejšie podmienky pre umiestňovanie a priestorové usporiadania stavieb v niektorých druhoch lokalít, vymedziť verejný záujem na využití územia pre verejnú infraštruktúru, ktorej rozvoj sa dá očakávať vzhľadom na ekonomické zmeny a doplniť do územného plánu mesta taký druh zástavby, ktorý zatiaľ v našom meste chýba a v budúcnosti môže byť kľúčový.

1. Dodefinovanie pravidiel zahusťovania výstavby – zahusťovacie regulatívy

Ekonomické zmeny v spoločnosti vytvárajú tlak na zahusťovanie existujúcej zástavby v meste. Do istej úrovne ide o žiaduci jav, pretože zabezpečuje mestu rozvoj a jeho novým obyvateľom prináša možnosť užiť si vyššiu kvalitu života v meste.

No od istej hranice prináša zahusťovanie výstavby opačný efekt – znižovanie kvality života a znehodnocovanie existujúcej zástavby.

Ukazuje sa, že pravidlá v súčasnom územnom pláne nereagujú na tento problém dosť dôsledne. Výsledkom sú konflikty v území, lebo zámery stavebníkov sú legálne a stavebníci na majú podľa zákona a územného plánu právo ich realizovať, avšak vedú k znižovaniu kvality života v susedných stavbách. Zahusťovanie niekedy neželane vedie k postupnej strate doterajšieho charakteru zástavby a znehodnocovaniu jej súčasného urbanistického rázu.

Platný územný plán v spojení so stavebnými predpismi nedokáže regulovať zahusťovanie výstavby takým spôsobom, aby zahusťovanie v niektorých prípadoch zároveň neviedlo resp. nemohlo viesť ku vzniku zástavby so značne zhoršenou kvalitou oproti súčasnému stavu.

Ide najmä o zhoršovanie dostavbou ďalších objektov medzi existujúce stavby (vrátane nadstavieb, prístavieb) alebo znehodnocovanie verejného priestoru dopravou, ktorú indukuje nová výstavba. Nejde o všeobecný jav, ale  jeho výskyt poukazuje na slabé miesta.

Územný plán síce po svojej poslednej zmene zaviedol isté všeobecné pravidlá na zmiernenie časti konfliktov, ale ich všeobecnosť niekde naďalej umožňuje zahusťovať výstavbu spôsobom, ktorý znižuje kvalitu života a urbanisticky znehodnocuje doterajšiu existujúcu zástavbu tak, že za „vinníka“ je oprávnene považovaný územný plán.

Súčasný koncept pravidiel zahusťovania v územnom pláne využíva málo dôsledný a v praxi viacznačne interpretovateľný koeficient zastavanosti parcely stavby, ktorý sa v povoľovacích konaniach kombinuje s požiadavkami technických noriem a stavebných predpisov do výsledných podmienok pre stavebníkov.

Stavebníkom dnes postačuje splniť podmienky územného plánu, všeobecné stavebné predpisy a podmienky zastavanosti vlastného pozemku, aby v území vznikla ďalšia stavba, čo však niekedy vôbec nezabráni znehodnoteniu územia v širšom meradle.

To preto, že v územnom pláne chýba vyjadrenie koncepcie zahusťovania jednotlivých konkrétnych častí mesta a územný plán sa spolieha iba na všeobecné pravidlá spôsobom, ako keby zahusťovanie bolo homogénne žiaduce rovnakým spôsobom na celom území mesta. Čo pochopiteľne neplatí, keďže rôzne lokality znesú rôznu úroveň a formu zahusťovania.

Navrhujem, aby bola v územnom pláne vyjadrená predstava o formách, stupňoch a podmienkach zahusťovania pre konkrétne individuálne územia v meste. Môže ísť o formy regulácie od úplného zákazu zahusťovania, cez zákaz horizontálneho zahusťovania, vertikálneho zahusťovania, cez zadefinovanie toho, aká forma zahusťovania je v konkrétnej lokalite prípustná, do akej miery a ktorá už nie je – až po vyznačenie lokalít, kde je určité zahusťovanie naopak žiaduce a vítané.

Uvedené predstavy by v územnom pláne mohli byť vyjadrené viacerými tzv. „zahusťovacími regulatívmi“, ktoré by platili pre konkrétne vymedzené lokality mesta.

2. Doplnenie lokality pre kancelársku štvrť

Očakávaný vývoj v štruktúre hospodárstva Slovenskej republiky predpokladá úbytok podielu pracovných príležitostí pre nízkokvalifikovaných zamestnancov a nárast podielu vysokokvalifikovaných zamestnancov.

Krajské mestá sa svojou mestotvornou funkciou a vybavenosťou prirodzene stávajú pólmi rastu, ktoré by mali priťahovať obyvateľov z ostatných častí krajiny, aby v nich študovali, pracovali, trávili voľný čas a aj bývali.

Aby Prešov dobre obstál v súťaži väčších miest v širokom okolí, môže sa stať kľúčovým faktorom, ktorý o tom rozhodne, dostatok budov s kvalitnými kancelárskymi priestormi na prenájom.

Navrhujem, aby bola v územnom pláne vytypovaná dostatočne rozľahlá lokalita pre vybudovanie a koncentrovanie takéhoto typu zástavby. Mala by splňovať množstvo kritérií, ktoré sa od takýchto lokalít očakávajú, najmä:

  • vynikajúca dostupnosť k nadregionálnej cestnej infraštruktúre, keďže sa predpokladá každodenné dochádzanie väčšieho množstva zamestnancov zo širokého okolia, ktoré by zamestnancom nemalo trvať príliš dlho (optimálne pri mimomestskom obchvate, aby dochádzka mimomestských zamestnancov nezaťažovala vnútromestskú infraštruktúru),
  • vynikajúca dostupnosť k mestskej a prímestskej verejnej doprave (s predpokladom kvalitného napojenia na budúce integrované formy verejnej dopravy),
  • reálna dostupnosť cyklistickou dopravou aspoň z najbližších priľahlých veľkých obytných aglomerácií, ktorých atraktivita tým bude stúpať,
  • dobrá dostupnosť k medzinárodnému letisku,
  • určitý podiel kvalitných verejných priestranstiev v lokalite pre kvalitné trávenie prestávok v pracovnej dobe, ktoré by boli zároveň vzhľadom na ich občiansku vybavenosť lákadlom aj pre ostatných obyvateľov v mimopracovnom čase a tak zabránili fenoménu tzv. mŕtvej štvrte po pracovnej dobe,
  • dostatočná územná rezerva pre prípadné rozširovanie lokality,
  • bolo by ideálne, keby výber lokality umožnil jej budúcou občianskou vybavenosťou prirodzene pozdvihnúť dostupnosť občianskej vybavenosti resp. ju doplniť v susednej lokalite, kde je na nízkej úrovni alebo chýba (opäť tu ide aj zabráneniu fenoménu tzv. mŕtvej štvrte),
  • pre kvalitu a atraktivitu lokality by bolo vhodné, aby bol blízko dostatok prirodzených prírodných prvkov, ktoré by ideálne slúžili pre voľnočasové aktivity obyvateľov a návštevníkov v blízkosti prírody.

Konečný výber lokality nechávam na spracovateľa územného plánu, no do pozornosti dávam širšiu lokalitu na území mesta Prešov v okolí križovania trasy diaľnice D1 a rýchlostnej cesty R4, kde by mohla vyrásť akási administratívna „Západná štvrť“, pretože tak blízko mesta (z hľadiska dochádzky väčšieho počtu ľudí zo samotného mesta) a zároveň pri rušnej diaľnici, azda niet strategicky vhodnejšieho využitia okolia tejto križovatky.

3. Redefinovanie hraníc a rozlohy pohrebiska na Šváboch, doplnenie vízie zriaďovania ďalších pohrebísk a krematória

Sériou územnoplánovacích rozhodnutí bolo v minulosti zadefinované nové pohrebisko v lokalite za Sídliskom Šváby na pozemkoch, ktoré sa v súčasnosti využívajú na poľnohospodársku produkciu, no sú v susedstve lokality pre bývanie s čiastočne vytvorenou dopravnou infraštruktúrou a občianskou vybavenosťou.

Život priniesol poznanie, že myšlienka pohrebiska v lokalite, ktorá má potenciál na vhodnejšie a mestotvornejšie urbanistické dotvorenie, než je vytvorenie cintorína, sa neukazuje ako príliš šťastná. A to aj vzhľadom na skutočnosť, že pozemky zamýšľaného cintorína sú v lokalite, kde je cena pozemkov a ich ekonomický potenciál na takej úrovni, že ich výkup pre cintorín prestal mať ekonomické opodstatnenie.

Navrhujem preto prehodnotiť rozlohu naplánovaného cintorína. Navrhujem ju oproti súčasnosti zmenšiť tak, aby samozrejme zohľadnila rozpracovaný cintorín, poskytla ešte kapacitu na pochovávanie na primerané dlhé obdobie, ale zároveň na ostatných plochách, ktoré po zmenšení rozlohy ostanú, územný plán umožnil rozvoj iných aktivít, napríklad bývania v rodinných domoch s rovnakým charakterom, ako má susediaca zástavba časti Solivar.

Navrhujem tiež vytvoriť v územnom pláne do budúcnosti dlhodobú predstavu o ďalšom území, v ktorom by bol kapacita pre pochovávanie po vyčerpaní kapacity na zmienenom zmenšenom cintoríne. Navrhujem, aby bola táto nová lokalita zvolená najlepšie tak, aby umožňovala v blízkej budúcnosti v prípade takého rozhodnutia aj vybudovanie krematória s regionálnym záberom. Zároveň, aby sa nachádzala tam, kde bude odôvodnený predpoklad, že ceny pozemkov vzhľadom na využitie okolitých pozemkov nebudú pridrahé.

V prípade, že by lokalita budúceho nového cintorína neumožňovala vybudovanie krematória, iba pochovávanie tiel, tak navrhujem v územnom pláne stanoviť ďalšiu vhodnú lokalitu na vybudovanie samostatného krematória, ktoré by nebolo naviazané na cintorín. Úvahám o krematóriu by pochopiteľne mali najprv predchádzať úvahy o tom, či regionálne krematórium má byť na území mesta Prešov, alebo je perspektívnejšie krematórium vybudovať mimo územia mesta Prešov. V takom prípade samozrejme nie je nutné vymedziť územie pre vybudovanie krematória v nadchádzajúcich zmenách územného plánu.

Závery z týchto úvah o perspektívach pochovávania a kremácie navrhujem zachytiť aj do zmien smernej časti územného plánu.

4. Kultivácia podmienok pre osvetľovanie verejných priestranstiev a vytvorenie kvalitnej svetelnej atmosféry

Územný plán dodnes opomína, že verejné osvetlenie a jeho kvalita dotvára urbanistický obraz mesta v skorých ranných, večerných a nočných hodinách.
V Prešove sme sa v nedávnej minulosti stali svedkami zhoršenia pocitu z verejných priestranstiev, kde inovované osvetlenie zmenilo ich charakter z miest, ktoré ľudí lákali na pobyt v nich – na miesta, kde sa človek cíti vizuálne nepríjemne, nechce sa mu do takých priestranstiev vstúpiť a ak sa v nich ocitne, túži ich čo najskôr opustiť.

Negatívnou ukážkou z mnohých je napríklad aj pravé nábrežie Torysy a priestor tamojšej cyklocesty a chodníka. Podobných príkladov by sa našlo viac, no práve v tomto priestore si tento fenomén uvedomíme naplno, keďže do tohto verejného priestoru ľudia vstupujú len keď chcú a nie preto, že musia – ako je tomu napríklad na sídliskách, kde je na mnohých miestach tento problém tiež prítomný. Považujte prosím tento odsek len za konkrétny príklad na poukázanie na tento všeobecný jav a poukázanie na jedno z mnohých lokalít, kde tento fenomén možno zažiť.

Územný plán mesta Prešov sa dodnes problematike kvality verejného osvetlenia nevenoval, spoliehajúc sa na to, že pri stavbách a rekonštrukciách verejného osvetlenia stačí splniť podmienky stavebných predpisov a technických noriem. Prax ukazuje, že to už nestačí a je potrebné formulovať aj ďalšie pravidlá, nad rámec podmienok všeobecných noriem a predpisov. Súčasné podmienky totiž na verejné osvetlenie hľadia len ako na technickú záležitosť.

Navrhujem doplniť do územného plánu také podmienky, ktoré zabezpečia pri výstavbe a rekonštrukciách verejného osvetlenia vytvorenie kvalitnej svetelnej atmosféry na verejných priestranstvách.

Podmienky by sa mali týkať nielen centrálnej historickej časti mesta, ale všetkých verejných priestorov v meste, najmä plôch, v ktorých sa nachádzajú resp. môžu nachádzať stavby s pobytovou funkciou (zóny rodinných domov, sídliská, zóny s oddychovými funkciami) vrátane spojovacích koridorov – v praxi najlepšie na území celého mesta.

5. Posilnenie subcentrálneho charakteru obytných zón, potlačenie suburbanizačných tendencií

Suburbanizácia је priestorový proces, pri ktorom sa obyvatelia hromadne sťahujú z centrálnych častí mestských aglomerácií na ich okraje. Tým dochádza k zmenšeniu koncentrácie obyvateľstva a spoločenských aktivít, čo vedie k decentralizácii mesta z množstvom jej negatívnych dopadov.

Suburbanizáciu do značnej miery umožnila dostupnosť áut. Medzi jej dôsledky patrí napríklad postupný úpadok občianskej vybavenosti v obytných zónach, vzďaľovanie lokálnej občianskej vybavenosti mimo pešiu dostupnosť, jej centralizácia a vznik závislosti na doprave osobnými automobilmi so všetkými negatívami.

V menšej miere sa jav podobný suburbanizácii rozširuje postupne aj na samotnom území Prešova. Dôsledkom ekonomických zmien v posledných desaťročiach vnikajú aj na území mesta lokality, kde sa v pešo dostupnej vzdialenosti nenachádza okrem budov s obytnou funkciou žiadne subcentrum s plnohodnotnou občianskou vybavenosťou a obyvatelia sú nútení realizovať všetky alebo niektoré svoje každodenné aktivity pomocou automobilov.

Navrhujem, aby sa spracovateľ územného plánu popasoval s týmto fenoménom a pomocou nástrojov územného plánu vytvoril návrh takých zmien, ktoré budú citlivo ale zároveň dôsledne motivovať všetkých aktérov v území na také ekonomické a iné rozhodnutia, že to vyvolá vznik nových subcentier tam, kde chýbajú resp. kde je ich vznik žiadúci.

6. Vytvorenie predpokladov pre rozvoj infraštruktúry pre koncept „smart city“

Koncept „smart city“ vyžaduje, aby na väčšine zastavaného územia mesta existovala patričná komunikačná infraštruktúra.

Mestská samospráva môže a mala by byť pri rozvoji konceptu „smart city“ aktívnym hráčom vzhľadom na to, že disponuje vlastníctvom množstva strategicky umiestnených pozemkov a mestskej infraštruktúry (od miestnych komunikácií až po tisíce svetelných bodov na všetkých uliciach – tam všade môže byť a mala by byť k dispozícii infraštruktúra pre komponenty „smart city“).

Samospráva by sa mala stať subjektom, ktorý túto infraštruktúru bude plánovať, postupne budovať, udržiavať ju a pri dodržaní pravidiel trhovej ekonomiky poskytovať iným subjektom, ktoré poskytujú rôzne komerčné služby obyvateľom mesta a tak v konečnom dôsledku zvýšiť kvalitu života v meste, jeho atraktivitu a v neposlednom rade zabezpečiť ekonomickú udržateľnosť tejto infraštruktúry a rozvoj.

Navrhujem, aby sa v najbližších zmenách územného plánu v ňom ukotvila myšlienka potreby budovania infraštruktúry pre technológie konceptu „smart city“ a tiež patričné záväzné podmienky pre stavebníkov, ktorí svojimi aktivitami vstupujú do mestom vlastnenej infraštruktúry a pozemkov, aby mesto mohlo využiť takúto stavebnú činnosť na koordinované umiestňovanie svojej infraštruktúry, stavebníci boli viazaní za stanovených podmienok koordinovať svoje stavebné práce s mestom a sprístupniť svoje stavby pre umiestnenie mestom kontrolovanej infraštruktúry.

Uvedené opatrenia navrhujem už teraz napriek tomu, že momentálne neexistuje ucelená koncepcia rozvoja a prevádzky metropolitnej infraštruktúry pre koncept „smart city“, avšak považujem za rozumné doplniť už v súčasnosti nástroje jej presadzovania do územného plánu, aby boli k dispozícii hneď, keď táto koncepcia vznikne.

Lajknite môj profil na Facebooku: facebook.com/r.drutarovsky
 

Úradné dokumenty

Rezidencia Sírius, Prešov - zrušenie územného rozhodnutia v mimoodvolacom konaní

Rozhodnutie Ministerstva dopravy a výstavby Slovenskej republiky, Sekcia výstavby, číslo 05086/2017/SV/66253 zo dňa 22. 9. 2017.

I/18 Prešov, Levočská - Obrancov mieru križovatka, most, stavebné povolenie

Rozhodnutie Okresného úradu Prešov, Odbor cestnej dopravy a pozemných komunikácií, číslo OU-PO-OCDPK-2017/007147-04 zo dňa 17. 2. 2017.

Diaľnica D1 Prešov západ - Prešov juh, oznámenie o začatí konania o predĺžení platnosti stavebného povolenie

Verejná vyhláška, ktorou sa oznamuje začatie konania o predĺžení stavebného povolenia, č. j. 10424/2017/SCDPK-C240/12922 zo dňa 16. 2. 2017 pre stavbu "Ďiaľnica D1 Prešov západ - Prešov juh".

Poznámky k zákonom

Bratislavský obchvat má problém. Menší stavbári ho nechcú stavať

Necelých 60 kilometrov autostrád v okolí Bratislavy má postaviť konzorcium okolo španielskej...

Možno písomnosť doručovať do vlastných rúk, ak sa iným účastníkom doručuje len cez verejnú vyhlášku?

Na pošte som prebral stavebné povolenie doručované do vlastných rúk. Stavebný úrad však niektorým...

Môže súd nariadiť stavebnému úradu vykonanie štátneho stavebného dohľadu?

Žalobca podal obci Hodruša-Hámre, ako príslušnému stavebnému úradu,žiadosť o prešetrenie legálnosti...

Môže mi úrad doručiť zásielku, ak dlhodobo nie som doma?

Pri doručovaní úradných rozhodnutí v správnom konaní sa často stretávam s takzvanou fikciou...

Neoznámenie trestného činu. Povinnosť oznámiť trestný čin. Mám takú povinnosť alebo nie?

Som povinný oznámiť trestný čin alebo podozrenie z trestného činu? Kedy nie som povinný oznámiť...

Výkup pozemkov na obchvat: Nechcel čakať, vyplatia ho skôr

Národná diaľničná používa dvojaký meter, tvrdia vlastníci.

Dopravný expert: Nechoďme do diaľnic v polovičnom profile

Podobná diskusia o doprave, akú zažíva Prešov, čaká aj iné mestá. Obchvat Prešova sa prehodnocuje a...

Ani päťdesiat úradných pečiatok vám nepomôže, keď si niekto spomenie, že práve váš dom je treba chrániť pre budúce generácie

Mal by štát zrušiť povolenie na zbúranie funkcionalistickej vily v pražských Petřinách? Hosťami...

Na prebratie zásielky bude viac času

Úradná zásielka adresovaná občanovi napríklad zo stavebného úradu je považovaná za doručenú na...

Jarovce sa odvolali proti rozhodnutiu o vyvlastnení pozemkov pre diaľnicu D4

Obec už časť pozemkov pod diaľnicu NDS predala, ďalšie pozemky potrebuje z dôvodu, že zmeny a...