Realitný grafikon potrebuje zmeny

Zdroj: Jana Hambálková , Ľuboš Mistrík, etrend.sk

Developeri postávajú na nástupišti, čakajú na správne rozbehnutý vlak

Keby bola Bratislava vlak, hýbala by sa nepredvídateľnou rýchlosťou. Chvíľu by sa len pomaly vliekla, aby sa zrazu rútila rýchlo vpred a vzápätí cúvala. Ľudia by nastupovali a vystupovali bez jasných pravidiel. Neďaleká Viedeň by sa oproti tomu ako vlak síce hýbala ťarbavo, ale konštantnou rýchlosťou dopredu.

Prirovnanie hlavnej architektky slovenskej metropoly Ingrid Konrad vzápätí dopĺňa šéf developerskej spoločnosti HB Reavis Slovakia Slavomír Jankovič. Bratislavský vlak by mal podľa neho ešte jedno špecifikum. Občas by chodil cez tunely, pričom treba veriť, že svetlo na jeho konci nie je len protiidúci vlak.

Rečníkom na šiestej realitnej konferencii TRENDU, ktorá sa konala koncom mája, imaginácia nechýbala. Ľudia z realitného biznisu na nej hľadali odpoveď na otázku, čo trh čaká tento rok. Koniec či znovuzrodenie? Ručička sa prikláňala skôr na optimistickú stranu. Hoci ružové okuliare z nosov strhla kríza, čierne si ešte – respektíve znova – zatiaľ nenasadili. Môže za to aj opätovný opatrne optimistický prístup k tejto brandži zo strany bankových domov. Tie si po kríze upratali v portfóliách a projekty, na ktoré sú ochotné požičať, si viac vyberajú. No ak nájdu dobrý, sú ochotné sa oň pobiť.

Naďalej však platí, že financie sa nezháňajú ľahko. Svedčia o tom aj čísla za uplynulý rok, podľa ktorých všetky banky s výnimkou jednej znížili svoju medziročnú angažovanosť v realitnom segmente. Na druhej strane, o dobré projekty je medzi finančníkmi bitka.

Cestou, ako sa v banke dostať k potrebným peniazom, môže byť rozdelenie veľkého balíka na viaceré menšie. „Financovanie do sumy päť až šesť miliónov eur funguje lepšie,“ približuje šéf spoločnosti Ipec Group Ivan Čarnogurský. Banky sú podľa neho v súčasnosti preťažené. Zaoberajú sa projektmi minulými i budúcimi a vybavenie úveru tak trvá dlhšie. Kým pred krízou sa projektové financovanie na veľký projekt dalo vybaviť do troch mesiacov, dnes sa čas nedá stlačiť pod šesť mesiacov.

Väčšiu selekciu projektov vidno všade. S výnimkou VÚB všetky banky vlani medziročne znížili svoju angažovanosť v realitných úveroch. Bolo to spôsobené najmä tým, že sa dosplácali staršie developerské úvery a nové nepribúdajú. „Pozeráme sa, s akým projektom firma prichádza, či je nadviazaný na priemysel, či má silný nájomný kontrakt,“ konštatuje vedúci projektového financovania v Tatra banke Miroslav Hladký. Kapitál je podľa neho úzkoprofilový tovar. Preto je prirodzené, že banky sú ochotné požičať len najlepším projektom.

Nové trasy

Logistické haly a sklady je dnes kľúčové stavať pre konkrétneho nájomcu. Ak má developer istého klienta, ľahšie pochodí pri pýtaní úveru. Naopak, priestor pre špekulatívnu výstavbu naznačuje veľký slovenský hráč PointPark Properties. Postaviť haly bez dopredu známeho nájomcu si firmy môžu dovoliť vďaka nízkej miere neobsadenosti. Na Slovensku je voľných len zhruba päť percent všetkých priestorov.

Komplikovanejšia je situácia pri nákupných centrách. Bojujú o nájomcov a tí o nakupujúcich. Bratislavským „chrámom konzumu“, ktoré súťažia aj s Viedňou a Budapešťou, na jeseň pribudne konkurencia v podobe projektu Centrál, ešte neskôr sa počíta s oživením centra mesta okolo Kamenného námestia. To všetko prinesie tvrdú ranu pre existujúce centrá. Nakreslené sú aj ďalšie nové nákupné centrá, no na ich realizáciu si podľa Pavlíny Hajnovej, šéfky Centers Data, počkáme najmenej desať rokov. Ak vôbec. „Developeri musia ponúkať peniaze nájomcovi na vybavenie priestoru či poskytnúť určitú lehotu, keď nájomné nemusí platiť. To zhoršuje ich finančnú bilanciu a následnú komunikáciu s bankami. Je veľmi málo bonitných nájomcov, preto sa naplánované projekty nestavajú,“ zhŕňa P. Hajnová.

Problémom existujúcich nákupných centier je tiež ich minimálna odlišnosť. V závislosti od veľkosti spádovej oblasti má väčšina z nich totožné značky a upútať sa snažia len cez marketing. Medzerou na trhu by mohli byť napríklad ordinácie lekárov, keďže za dobrým odborníkom sú ľudia ochotní dochádzať. Šancu prilákať klientov majú aj cez lepší servis pre biznismenov. „Nákupné stredisko sa stáva náhradnou kanceláriou pre malých podnikateľov. Majú tu stretnutia, pracujú v kaviarňach alebo WiFi zónach,“ konštatuje Silvia Oravkin Matejová z firmy DTZ, ktorá spravuje nákupné centrum Eurovea. Tomu sa snažia hráči prispôsobiť a vychádzať im v ústrety.

Hustý trh s kancelárskymi priestormi najmä v Bratislave si taktiež pýta nové pohľady. Posledný rok totiž výrazne prevažovali renegociácie – firma sa neodsťahovala, ak sa jej podarilo vyjednať lepšie podmienky v pôvodnej budove. Tento trend by mal pokračovať aj do budúcnosti, náročnú úlohu pri získavaní nových klientov tak majú najmä budované biznis centrá ako Digital Park II či Reding Tower. Pri rozhodovaní sa, kde mať kanceláriu, hrá v Bratislave najdôležitejšiu úlohu možnosť zaparkovať. Cena je hneď na druhom a treťom mieste, v podobe výšky nájmu a prevádzkových nákladov, hovorí prieskum portálu kancelárie.sk.

Šetrnosť k životnému prostrediu v regióne strednej Európy by mohla byť tou konkurenčnou výhodou, no stále neletí. Kým na Západe sú takzvané zelené budovy bežné a nájomcovia či realitné fondy si ich priam pýtajú, na Slovensku, ale aj v susednom Česku sa zdajú pridrahé. No už v roku 2020 budú musieť byť všetky budovy zelené, čo prinesie ďalší tlak na efektivitu nákladov.

Spoločný rozvrh

Výzvou naďalej ostáva spoločná reč samosprávy a developerov. Na TREND konferencii sa zhodli, že lepšej spolupráci by prospeli jasné pravidlá hry. Napríklad susedná Viedeň má podľa hlavného plánovača Kurta Puchingera viac ako dve tisícky územných plánov zón, vďaka čomu developer vie, do akej výšky môže stavať či kde má stavebnú čiaru. To všetko potom prispieva k jednoduchému a presne danému rozvoju metropoly. Najdôležitejšia je dopravná dostupnosť, až potom sa začínajú stavať byty a sťahovať obyvatelia.

Na Slovensku nie je jasné, za akých podmienok môže investor vstupovať do mesta a ako môžu jeho zástupcovia s ním „narábať“. Developerom chýba dialóg a úradom zase odborné nominácie namiesto politických. Starosta Chorvátskeho Grobu so skúsenosťami z developmentu Miroslav Marynčák označil situáciu za havarijnú. Na strane mesta aj developera podľa neho funguje neodbornosť, lenivosť a korupcia. Za vinníka tohto stavu označuje obe strany, ako aj slabú finančnú motiváciu na úradoch.

Lepšie ťahače

Nastaviť mantinely developerom by do určitej miery mohol sám trh. Kríza firmy prinútila prinášať lepšie premyslené a kvalitnejšie projekty. Na investorov tak tlačia klienti, ktorí očakávajú nižšie ceny a s kúpou sa neponáhľajú. „Už nevidíme dvojizbové byty s výmerou 90 m2. Kvalita sa zlepšila aspoň na papieri. Znižuje sa metráž, zlepšuje funkčnosť, architektúra,“ hovorí Ján Palenčár, riaditeľ Urban & Partner. Firma prestavuje už druhú budovu ubytovne na malometrážne byty.

Dopyt sa v súčasnosti sústreďuje na novostavby, ktoré sú podľa spoločnosti Herrys zhruba o dvesto eur lacnejšie, ako je cenový priemer na trhu (2 260 eur/m2 s DPH). Hitom sú práve malometrážne štartovacie byty, z ktorých viaceré vznikli prestavbou starších ubytovní. Cieľovou skupinou sú študenti či mladí slobodní ľudia, ktorí si takto vedia obstarať vlastné bývanie s pomocou rodičovských úspor. Pritom nie je dôležitá cena za štvorcový meter, ale jej celková výška.

„V projekte vyše 140 štartovacích bytov sa všetky predali za osem mesiacov. Z toho bez hypotéky odišlo 70 percent bytov,“ konštatuje Pavel Bagin, predseda predstavenstva Iuris Group.

Bitka o jednoizbové byty či garsónky tlačí vyššie ich cenu. V prvom štvrťroku tohto roka sa zdvihla o 25 eur v porovnaní s posledným kvartálom vlaňajška. Medziročne poskočila podľa posledných dát Národnej banky Slovenska o percento. Tlak na znižovanie cien, ktoré ostatné pokrízové roky pomaly klesajú, sa môže zastaviť od roku 2015. Vtedy by sa totiž mohla podľa Herrys minúť zásoba nepredaných a novopostavených bytov. Na druhej strane obavy z rastu cien zaháňajú desiatky rezidenčných projektov v zásuvkách developerov pripravených na okamžité rozbehnutie výstavby.

• Vybavenie úveru trvá dlhšie, z troch mesiacov pred krízou sa tento čas minimálne zdvojnásobil, pripomína bankárom riaditeľ spoločnosti Ipec Group Ivan Čarnogurský.
• Pozeráme sa, s akým projektom firma prichádza, a zaujímajú nás aj jej klienti. Opatrnosť pri financovaní je namieste, obraňuje banky vedúci oddelenia projektového financovania Tatra banky Miroslav Hladký.
• Stávame sa náhradnou kanceláriou pre malých podnikateľov. Majú tu stretnutia, pracujú v kaviarňach alebo WiFi zónach. Treba sa prispôsobiť, zdôrazňuje šéfka obchodného centra Eurovea Silvia Oravkin Matejová.
• Bratislavský vlak sa hýbe bez pravidiel, chodí cez tunely. Treba veriť, že svetlo na jeho konci nie je protiidúci vlak, glosuje tunajší realitný trh predseda predstavenstva HB Reavis Slovakia Slavomír Jankovič.
• Predáva sa viac bytov, než príde na trh, a v roku 2015 sa vypredajú súčasné novostavby. Bytov môže byť málo. Čo to spraví s cenou? pýta sa partner spoločnosti Herrys Filip Žoldák.
• Realitný biznis v roku 2012 prepisuje pravidlá. Súčasný stav nie je dočasný, treba sa mu prispôsobiť, zhodlo sa približne 160 účastníkov TREND konferencie Reality a development 2012.