Prenájom strechy mobilnému operátorovi: Už sa ho nezbavíte

Zamýšľate prenajať alebo ste už prenajali strechu vašej bytovky mobilnému operátorovi na umiestnenie vysielača a antén? Možno netušíte, že po postavení antén už operátor nájomnú zmluvu nepotrebuje. Dobrovoľne sa ho nezbavíte, aj keby prestal platiť. Ani keď mu skončí nájomná zmluva a sám sa v zmluve zaviazal, že svoje zariadenie odstráni.

Mnohí vlastníci bytov na Slovensku trpko zaplakali, keď sa im z akéhokoľvek dôvodu prestalo páčiť, že majú na streche antény mobilného operátora.

Všetko sa obyčajne začne tak, že vlastníci na domovej schôdzi, či inak, vyjadria súhlas s tým, aby bytovka prenajala časť strechy mobilnému operátorovi na umiestnenie antén.

Motiváciou môže byť hoci aj prísľub príspevkov z nájomného od operátora do fondu opráv.

S právnikom sa neporadí obyčajne nikto, veď takmer každý niekedy v živote podpisoval nejakú nájomnú zmluvu, takže neraz si všetci myslia, že tomu predsa dobre rozumejú. A ak nie oni, tak určite správca bytovky, ktorý v ich mene nájomnú zmluvu podpíše.

O prípadných zdravotných rizikách obyčajne nikto nehovorí. Častejšie však akékoľvek obavy o zdravie obyvateľov bytovky a ľudí v okolí, prehluší vízia peňazí alebo "argument", že je lepšie mať anténu na vlastnej streche, než na susednej bytovke, keďže pod anténou na vlastnej streche je akýsi fyzikálny "ochranný dáždnik" a antény vyžarujú rádiové elektromagnetické vlnenie do strán. Nikto by predsa nechcel, aby mu anténa zo susednej bytovky vyžarovala priamo do jeho okien...

Výsledkom je podpísanie nájomnej zmluvy medzi správcom bytovky (spoločenstvom vlastníkov bytov) a operátorom, obyčajne na dobu určitú, bez možnosti predčasnej výpovede.

Operátor sa zaviaže za využívanie strechy platiť nájomné, po skončení nájmu svoje zariadenie základňovej stanice odstrániť a strechu uviesť do pôvodného stavu. Tak to býva v nájomnej zmluve často čierne na bielom.

Neraz je v zmluve zakotvená klauzula, že vlastníci bytov dopredu súhlasia dokonca s ľubovoľným rozširovaním telekomunikačných zariadení na streche ich domu.

Podobné nájomné zmluvy má na Slovensku podpísané nespočetné množstvo bytoviek. Mnohým čoskoro končí nájom.

Nájom skončí, operátor uvoľní strechu... Nuž, veru neuvoľní

Takto naivne sa domnievajú vlastníci, mysliac si, že na Slovensku predsa zmluvy platia. Áno, aj nie.

Letmý pohľad do katastra nehnuteľností spoľahlivo zaskočí všetkých vlastníkov.

Na svojom liste vlastníctva je bez ich súhlasu a vedomia zapísané vecné bremeno k ich nehnuteľnosti v prospech operátora na prevádzkovanie základňovej stanice a rádioreléového bodu.

Správca nič také neodsúhlasil a tak je na rane kataster.

Návšteva katastra však nič nevyrieši. Kataster tvrdí, že postupoval podľa zákona a keď dostal návrh od operátora, vecné bremeno jednoducho zapísal, lebo tak urobiť musel.

Vlastníci bytov sa dozvedia, že kataster postupoval podľa zákona č. 351/2011 Z. z. o elektronických komunikáciách, konkrétne podľa § 66 ods. 1 a 2:

§ 66 Práva a povinnosti k cudzím nehnuteľnostiam

1) Podnik môže v nevyhnutnom rozsahu a ak je to vo verejnom záujme

a) zriaďovať a prevádzkovať verejné siete a stavať ich vedenia na cudzej nehnuteľnosti,

b) vstupovať v súvislosti so zriaďovaním, prevádzkovaním, opravami a údržbou vedení na cudziu nehnuteľnosť,

c) vykonávať nevyhnutné úpravy pôdy a jej porastu, najmä odstraňovať a okliesňovať stromy a iné porasty ohrozujúce bezpečnosť a spoľahlivosť vedenia, ak to po predchádzajúcej výzve neurobil vlastník alebo užívateľ pozemku.

2) Povinnosti zodpovedajúce oprávneniam podľa odseku 1 písm. a) sú vecnými bremenami viaznúcimi na dotknutých nehnuteľnostiach. Návrh na vykonanie záznamu do katastra nehnuteľností podá podnik.

Nezdá sa vám to úplne v poriadku, veď ste podpísali zmluvu a tam sa predsa nič také nepísalo.

Poznámka: Všimnite si pozorne podmienku, ktorú väčšina ľudí preskočí bez väčšej pozornosti - v zákone sa píše, že musí ísť o zriaďovanie a prevádzkovanie vo "verejnom záujme". Pojem "verejný záujem" nie je len akási fráza, ale pomerne podrobne rozpracovaný právny pojem. Nie všetko, čo hocikto nazve "verejným záujmom" ním aj v skutočnosti je.

Nasleduje podnet na prokuratúru, aby prokurátor preskúmal postup katastra a podal tzv. protest proti postupu katastra podľa zákona o prokuratúre.

Prokuratúra však skonštatuje, že pri postupe katastra nebol porušený zákon a všetko je v poriadku.

Dôvodom je to, že operátor (ako tzv. telekomunikačný podnik) má zákonom udelené právo vybudovať alebo umiestniť svoje zariadenia na akejkoľvek cudzej nehnuteľnosti bez súhlasu vlastníka a proti jeho vôli.

Výsledkom, po obzretí späť, je to, že vlastníci, motivovaní dočasným príjmom z prenájmu od operátora, súhlasili s časovo obmedzeným prenájmom.

S operátorom sa dohodli, čo majú aj písomne potrdené v zmluve, že operátor sa zaväzuje po skončení nájmu svoje zariadenie odstrániť, ak už vlastníci nebudú s anténami na svojej streche súhlasiť.

Lenže, po umiestnení telekomunikačného zariadenia na strechu sa na takéto zariadenie pozerá ako na verejnoprospešné zariadenie podľa telekomunikačného zákona (zákona o elektronických komunikáciách) a nájomná zmluva je už len obyčajným papierom, nad ktorou stojí telekomunikačný zákon.

Operátor kašle na dobré mravy. Zmluva je iba zásterka

Ak sa obyvatelia obrátia na operátora písomne, odpoveďou môže byť výsmešný list z operátorovej advokátskej kancelárie.

Dokonca im advokát oznámi, že nech jeho odpoveď považujú za oznámenie operátora, že užívanie zariadenia na ich streche operátor vykonáva podľa § 66 zákona o elektronických komunikáciách. A že to takto bude aj po zániku nájomného vzťahu z nájomnej zmluvy.

Rada na záver

Uvažujte preto aj s takýmito následkami, ak zamýšľate prenajať strechu svojho bytového domu telekomunikačnému operátorovi.

Váš vzájomný vzťah sa totiž neriadi len ustanoveniami občianskeho zákonníka resp. obchodného zákonníka, ale aj zákonom o elektronických komunikáciách.

Zásada "neznalosť zákona neospravedlňuje" platí aj tu.

To, že ide o obmedzenie vlastníckeho práva (vyvlastnenie) bez primeranej náhrady, to je ďalší rozmer celej veci a ústavného práva na ochranu vlastníctva podľa čl. 20 ods. 4 ústavy:

"Vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva je možné iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu."

Veľmi otázny je aj verejný záujem na takomto obmedzení vlastníckého práva a preukázanie verejného záujmu.

Tretím rozmerom je možný pokles ceny vašej nehnuteľnosti s hniezdom antén na streche. Kupujúci na realitnom trhu začínajú byť citliví aj na tento faktor.

Podobné "privilégiá" majú operátori aj pri umiestňovaní stĺpov pre telekomunikačné káble a podľa zákona o energetike aj energetické podniky. Viac informácii o tom nájdete v odkazoch za týmto textom.