Je potrebné stavebné povolenie na zatepľovacie práce bytového domu?

Reklama:

Chcem sa informovať či je potrebné stavebné povolenie na zatepľovacie práce bytového domu.

08. 11. 2012

Zdroj: Erik Múcska, riaditeľ RK EMU

Reklama:

Dobrý deň,
 
k Vašej otázke týkajúcej sa stavebného konania pri zateplovacích prácach na obytnom dome zaujímam nasledovné stanovisko.
 
V otázke ste boli trochu skúpejší na slová, absentuje mi v nej preto dosť podstatných detailov, z ktorých by som vedel usúdiť, či reflektujete okrem povinnosti, ktorou ste zaviazaný voči stavebnej správe (uvádzate v merite otázky) aj na iné hmotné práva a zákonné povinnosti, ktoré ustanovuje osobitný predpis.
 
Bytovým domom rozumieme budovu, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
 
Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „Vlastníci“) upravuje zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „Zákon“).
 
Podľa § 6 ods. 1 Zákona: Na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou, najmä s bytovým družstvom (ďalej len „Správca“).  
 
Podľa § 14 ods. 1 veta prvá Zákona: Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov.
 
Na úplne počiatočnej schôdzi je dôležité, aby sa Vlastníci nadpolovičnou väčšinou uzniesli na tom, že kto z ich radu bude zabezpečovať styk (následnú ďalšiu komunikáciu) so Správcom. Ak sa im ho podarí úspešne zvoliť, táto osoba získa legitimitu Zástupcu vlastníkov (laicky mu zvykneme hovoriť aj „domový dôverník“).
 
Schôdzu vlastníkov zvoláva Správca väčšinou jeden krát do kalendárneho roku. Ak sa však podarí Zástupcovi vlastníkov získať najmenej jednu štvrtinu súhlasu Vlastníkov, správca je povinný schôdzu zvolať neodkladne. Ak tak neučiní, môžu ju zvolať aj Vlastníci prostredníctvom svojho zástupcu.
 
Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.
 
Podľa § 14 ods. 2 veta prvá Zákona: Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak. 
 
Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome alebo spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome, pričom prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa má právo v lehote do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania obrátiť na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká.
 
Podľa §8b ods. 2 písm. b) Zákona je Správca povinný dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými. Preto všetky náležitosti počnúc právnymi končiac technickými ohľadom zateplovania obytného domu by mal na svoje plecia vziať práve on.
 
Pred započatím procesu úradného vybavovania samotného zateplovania obytného domu určite odporúčam, aby Zástupca vlastníkov spolu so správcom, prípadne samostatne z titulu poverenia Vlastníkmi, oslovil viacero, najmenej odporúčam dve, tri stavebné firmy zaoberajúce sa zateplovaním obytných domov, aby pripravili cenovú kalkuláciu. Alebo ak vec neponáhľa, je vhodné vypísať aj verejnú súťaž. Verejnou súťažou sa dajú ušetriť slušné peniaze, pretože veľká konkurencia v stavebnom odvetví a značne citeľná kríza bude nútiť menšie stavebné firmy prísť s výhodnou cenovou ponukou, len aby túto „relatívne“ zaujímavú stavebnú prácu dostali práve oni.
 
Po obdržaní ponúk je nutné podľa vyššie uvedeného postupu zvolať schôdzu Vlastníkov a ako program ustanoviť hlasovanie o zateplení domu a následný výber dodávateľskej firmy. Zdôrazňujem, že Správca je povinný schôdzu zvolať bezodkladne, ak sa na tom uznesie najmenej štvrtina zo všetkých vlastníkov.
 
Pri hlasovaní o bodoch programu schôdze sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.
 
Ak bude zateplenie ako i dodávateľská firma schválená 50% + 1 vlastníkov, môže sa začať zariaďovať stavebné konanie, ktoré prebehne v zmysle zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (STZ). V tomto konaní taktiež vlastníkov zastupuje Správca alebo Zástupca vlastníkov.
 
Podľa § 54 STZ: Stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu.
 
§ 55 ods. 1 STZ ďalej deklaruje: Stavebné povolenie sa vyžaduje, pokiaľ tento zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.
 
§ 55 ods. 2 STZ nutnosť ohlásenia stavby ohraničuje takto:
 
a) pri jednoduchej stavbe, jej prístavbe a nadstavbe, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí,
b) pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie;
c) pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti;
d) pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou,
e) pri stavbách elektronických komunikačných sietí (nosiče telekomunikačných zariadení) umiestňovaných na existujúcich objektoch, ktoré nepresahujú výšku 6 m, šírku 2, 5 m a nezasahujú do nosných konštrukcií stavby,
f) pri prízemných stavbách elektronických komunikačných sietí, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 4, 5 m,
g) pri výmene alebo dopĺňaní telekomunikačných zariadení na existujúcich stavbieb elektronických komunikačných sietí, keď nedôjde k zmene stavby.
 
Pri zateplovaní obytného domu teda dôjde ku konfliktu s § 55 ods. 2 písm. c) STZ, pretože sa danou stavebnou úpravou zmení vzhľad stavby ako celku a tak stavebnému úradu určite nepostačí iba ohlásenie stavby. Bude nutné adresovať stavebnému úradu podľa obvodu, v ktorom sa daný obytný dom nachádza, žiadosť o stavebné povolenie.
 
V zmysle § 8 Vyhlášky Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z.z. ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona,
 
1. žiadosť o stavebné povolenie obsahuje:

a) meno, priezvisko (názov) a adresu (sídlo) stavebníka,
b) druh, účel a miesto stavby, predpokladaný termín dokončenia stavby a pri dočasnej stavbe dobu jej trvania,
c) parcelné čísla a druhy (kultúry) stavebného pozemku s uvedením vlastníckych alebo iných práv podľa katastra nehnuteľností /1/ a parcelné čísla susedných pozemkov a susedných stavieb alebo ostatných pozemkov, ktoré sa majú použiť ako stavenisko,
d) meno, priezvisko (názov) a adresu (sídlo) projektanta,
e) údaj o tom, či sa stavba uskutočňuje zhotoviteľom alebo svojpomocou,
f) základné údaje o stavbe, jej členení, technickom alebo výrobnom zariadení, budúcej prevádzke a jej vplyve na životné prostredie a zdravie ľudí a o súvisiacich opatreniach,
g) zoznam účastníkov stavebného konania, ktorí sú stavebníkovi známi; ak ide o líniovú stavbu a stavbu mimoriadne rozsiahlu s veľkým počtom účastníkov stavebného konania, zoznam účastníkov sa neuvádza.
 
2. k žiadosti o stavebné povolenie sa prikladá:

a) doklady, ktorými stavebník preukazuje, že je vlastníkom pozemku alebo stavby alebo že má k pozemku či stavbe iné právo, ktoré ho oprávňuje zriadiť na pozemku požadovanú stavbu alebo vykonať zmenu stavby, alebo udržiavacie práce na nej,
b) projektová dokumentácia stavby (projekt stavby) vypracovaná oprávnenou osobou v troch vyhotoveniach; ak ide o stavby podľa § 45 ods. 6 písm. a) zákona, postačí dokumentácia vypracovaná osobou s príslušným odborným vzdelaním,
c) rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy a obce,
d) doklady o rokovaniach s účastníkmi stavebného konania, ak sa konali pred podaním žiadosti,
e) kópia všeobecne záväzného nariadenia o schválení územného plánu zóny, ak sa územné rozhodnutie nevyžaduje,
f) ak ide o stavbu uskutočňovanú svojpomocou, vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať odborné vedenie uskutočňovania stavby.

K bodu 2. písm. d) je dobré v rámci dôkazovej situácie dať na vedomie stavebnému úradu, že v rámci predprípravy stavebného povolenia prebehli rokovania s Vlastníkmi, ktorí sú taktiež účastníkmi stavebného konania a na znak toho priložiť zápisnicu zo schôdze, ktorá deleguje súhlas ich nadpolovičnej väčšiny.

Podľa zákona o správnom konaní (správny poriadok) má v tomto prípade stavebný úrad ex lege (zo zákona) obligo (povinnosť) verejnou vyhláškou oznámiť zahájenie stavebného konania a aj zverejniť rozhodnutie o stavebnom povolení, ktoré bude mať každý jeden vlastník legitimitu napadnúť opravným prostriedkom ako účastník konania. Na minoritné odvolania Vlastníkov však správny orgán podľa zásady Lex superior derogat legi inferiori (vyšší zákon deroguje nižší) nemôže prihliadnúť a musí vychádzať z faktu, že súhlasila nadpolovičná väčšina vlastníkov.
 
S úctou
 
Erik Múcska

Úradné dokumenty

Diaľnica D1 Prešov západ – Prešov juh - záverečné stanovisko

Záverečné stanovisko Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky číslo 1818/2018-1.8/df zo dňa 28. 2. 2018

Obchodné centrum OC FORUM Prešov - územné rozhodnutie

Rozhodnutie Mesta Prešov, č. SÚ/1850/2017-Tu zo dňa 5. 1. 2017

Rezidencia Sírius, Prešov - zrušenie územného rozhodnutia v mimoodvolacom konaní

Rozhodnutie Ministerstva dopravy a výstavby Slovenskej republiky, Sekcia výstavby, číslo 05086/2017/SV/66253 zo dňa 22. 9. 2017.

Poznámky k zákonom

BMW, Zhi Dou alebo Linglong. Východ čaká na megainvestície

Aj bezprostredná poloha oceliarne môže novým hráčom hrať do karát.

V Košiciach sa opäť hovorí o investícii BMW. Minister nechce konkretizovať

V priemyselnom parku pri Haniske pripravujú vyvlastnenie pozemkov.

Scenár sa opakuje. Majiteľ Machnáča už nekomunikuje, aktivisti vyzvali na jeho vyvlastnenie

Vlastník kultúrnej pamiatky nepreberá od pamiatkarov výzvy na jej opravu. Primátor Trenčianskych...

Výstavbu úseku D3 poznačil spor diaľničiarov a bývalých vlastníkov nehnuteľností

Výstavbu úseku diaľnice D3 Čadca, Bukov – Svrčinovec poznačil spor Národnej diaľničnej spoločnosti,...

V prípade nutnosti odstránenia environmentálnej záťaže by štát mohol vyvlastňovať

Ministerstvo životného prostredia chce inštitút vyvlastnenia zakotviť do geologického zákona.

Musí byť povolený výrub drevín pred vydaním územného rozhodnutia?

Stavebný úrad vydal územné rozhodnutie na stavbu na pozemku, na ktorom rastú dreviny. Moju...

Bratislavský obchvat má problém. Menší stavbári ho nechcú stavať

Necelých 60 kilometrov autostrád v okolí Bratislavy má postaviť konzorcium okolo španielskej...

Možno písomnosť doručovať do vlastných rúk, ak sa iným účastníkom doručuje len cez verejnú vyhlášku?

Na pošte som prebral stavebné povolenie doručované do vlastných rúk. Stavebný úrad však niektorým...

Môže súd nariadiť stavebnému úradu vykonanie štátneho stavebného dohľadu?

Žalobca podal obci Hodruša-Hámre, ako príslušnému stavebnému úradu,žiadosť o prešetrenie legálnosti...

Opozícia pre spornú vyvlastňovaciu novelu podáva podnet na Ústavný súd

Sporná novela zákona o jednorazových mimoriadnych opatreniach v príprave niektorých stavieb diaľnic...