Developeri vs. úradníci: kto z koho

Zdroj: Ľuboš Mistrík, etrend.sk

Východný Londýn mal problém. Časť štvrte známej ako Bow zloženej z  vysokých vežiakov plných anonymných obyvateľov priťahovala kriminalitu. Keď sme sem prišli prvýkrát, niekto na nás kričal a jeden z bytov horel, spomína architekt Boris Schultz. Mesto, vedomé si tohto problému, sa preto spojilo s miestnym developerom. V najbližších rokoch vyrástla priamo pod oknami problémových bytoviek nová štvrť zložená z domov komornejších rozmerov.

Do novostavieb potom mesto presťahovalo pôvodných obyvateľov vežiakov, ktoré následne developer kompletne zrekonštruoval. A na predaji vynovených bytov novým majiteľom napokon aj zarobil. Mesto vyriešilo dlhoročný problém, zatraktívnilo lokalitu a pritiahlo nových ľudí a nové dane. Podnikateľ získal istý, i keď dlhodobý biznis. Ideálny prípad spolupráce, kde mesto pomenovalo problém a spolu s developerom ho vyriešili.

Kto vyvoláva

Na Slovensku sa developer so samosprávou často bavia v menej konštruktívnom tóne. Zjednodušená predstava, keď komunál od investora vyžaduje všetko a investor nechce urobiť nič, môže byť podľa ľudí z brandže pravdivá. No spravidla napokon sa na nejakom kompromise v podobe vyvolaných investícií predsa len dohodnú. „Vyžadujú ich zástupcovia samosprávy, developer sa do toho sám nehrnie,“ priznáva Gustáv Laca zo spoločnosti Koruna Invest, ktorá pripravuje územia a potrebné povolenia pre budúcich investorov.

Okrem nárokov samospráv v podobe rekonštrukcie priľahlých križovatiek, vybudovania odbočovacích pruhov či výstavby nových ihrísk vidí predseda predstavenstva HB Reavis Group Slavomír Jankovič aj ďalšie vyvolané investície. Podnety prichádzajú od správcov sietí, ktoré často nepostačujú pre novú výstavbu. Developera zaviažu napríklad k rekonštrukcii potrubia či čistiarne odpadových vôd v lokalite.

Debata o tom, aké náklady musí developer ešte k základnému projektu pripočítať, zväčša prebieha v prípravnej fáze projektu. Do konkrétnej podoby vstupuje pri žiadosti o územné rozhodnutie, keď samospráva vydáva aj záväzné stanoviská. Obe strany sa tak musia v tejto fáze dohodnúť na riešeniach a vyvolaných investíciách. Najmä v dnešnej dobe oslabeného záujmu o byty či kancelárie a väčšej citlivosti klientov na ceny sa však debata zostrila. Developeri tlačia na ešte nižšie náklady.

Nemajú predstavu

„Samospráva nemá predstavu o tom, čo všetko pýtať,“ kritizuje S. Jankovič. Podľa neho sa stretávajú s nereálnymi požiadavkami predražujúcimi projekt, ktoré môžu vyústiť v to, že sa stavať nebude. Hoci napríklad megalomanský projekt spoločnosti pomenovaný Twin City v širšom centre Bratislavy dlhé roky stojí najmä na povoleniach a ekonomickej situácii, ani požiadavky na vyvolané investície rozbehu nepomáhajú. Od obyvateľov dostali 27 pripomienok týkajúcich sa napríklad vytvorenia peších zón v celej lokalite, vzniku parkov či výmeny okien na starších blokoch. S niektorými navrhovanými riešeniami, najmä dopravnými, pritom nesúhlasilo ani mesto.

Dnes od starostov dostávame najčastejšiu jedinú požiadavku – nestavajte, spomína ďalší extrém G. Laca. Podľa neho ide o politický postoj, ktorý samotným mestám škodí. Veď nová výstavba priťahuje nových ľudí, dane a ďalší rozvoj lokality. Hoci niekedy je brzdou aj nedostatočná infraštruktúra. V satelitnej obci na severovýchod od hlavného mesta vyrástlo niekoľko pozemkových projektov, no až neskôr sa zistilo, že kapacita miestnej čistiarne odpadových vôd je nedostatočná. Dnešní developeri sa tak zložili na pripojenie budúcich. Realizáciu projektov zdržala dodatočná požiadavka o rok.

„Developer často nerešpektuje potreby obyvateľov a prináša do lokality nové problémy, najmä do infraštruktúry,“ odôvodňuje potrebu vyvolaných investícií Rudolf Kusý, starosta bratislavského Nového Mesta. S novými projektmi podľa neho prichádzajú aj nové nápady a väčšia ochota investorov komunikovať. Tí však svoj návrh na zlepšenie okolia sami nepredložia, musí s ním prísť samospráva.

Živelnosť

„Komunál vie byť veľmi kreatívny, ak ide o podojenie investora,“ hovorí S. Jankovič. HB Reavis sa aj pri košickom Auparku s mestom dlho „naťahoval“ o riešenie dopravy. Napokon zvíťazil jednosmerný okruh, ktorý zaplatí developer, pôvodne presadzovaný variant tunela by totiž stál niekoľko desiatok miliónov eur. Investícia do projektu by tak stratila na príťažlivosti.

„Predpokladanými nákladmi na projekt sa nezaoberáme, skôr hľadíme na konkrétnu lokalitu,“ hovorí R. Kusý. V okrajovej štvrti mimo dostupnosti obytných zón nepožaduje napríklad detské ihrisko. Iné je to v prípade komplexnej novej výstavby. Na Bielom kríži dohodlo bratislavské Nové Mesto s developerom zníženie podlažnosti, vybudovanie nového dopravného prístupu a záväzok preinvestovať 100-tisíc eur v okolitom prostredí na obnovu parku či detského ihriska.

Pri veľkých projektoch je aj v záujme investora, aby ich zatraktívnili. V Záhorskej Bystrici rastie komplex Pod vŕškami, ktorý má v budúcnosti priniesť 1 500 bytov, rodinné domy, obchodné centrum, školy a parky. Do vyvolaných investícií tak idú státisíce eur. „Doteraz sme do rozvoja mestskej časti investovali približne 750-tisíc eur, čo tvorí zhruba pätinu z celkových nákladov,“ hovorí Dan Brenner, šéf developerskej Opera SL Group. Pripravuje sa aj výstavba kruhového objazdu za približne milión eur.

Spormi o ekonomickej výhodnosti projektu sa zaoberali aj architekti z kancelárie AM Architects v londýnskej časti Luton. Developer, ktorý podniká aj na Slovensku, chcel stavať menšie bytovky, kde mesto požadovalo 30 percent sociálnych bytov z celkovej kapacity. Po prepočte sa to ukázalo ako nerentabilné. Do debát zasiahol nezávislý finančný poradca, ktorý projekt podľa tabuliek nacenil. K vypočítaným nákladom pridal 20-percentný profit pre podnikateľa a z toho vychádza suma, koľko vyvolaných investícií môže samospráva požadovať.

Podľa B. Schultza v Anglicku medzi samosprávou a investorom prebiehajú tvrdé obchodné rokovania. Mesto potrebuje, aby sa stavalo, no chce z toho vyťažiť čo najviac. Častou požiadavkou je tvorba sociálneho bývania v projekte, ktoré po dokončení developer odovzdá mestu. Vybuduje ho s príspevkom štátu, umožňujúcim priniesť šesťpercentný profit na sociálnych bytoch. Štát opatrením dbá na sociálny mix obyvateľstva i na ekonomickú výhodnosť pre developera.

Sprehľadniť systém vyvolaných investícií na Slovensku chcel aj bývalý primátor Bratislavy Andrej Ďurkovský. Začiatkom roka v parlamente však jeho návrh na zavedenie štandardných poplatkov pri budovaní projektu neprešiel. Problém bol vo výpočte nákladov, odvodil ich totiž od parkovacieho miesta. Za jedno mal developer zaplatiť približne 500 eur. Výpočet potrebného množstva parkovacích miest dnes vychádza z komplikovaných prepočtov, kde sa parametre prispôsobujú. Norma je síce od vlaňajška sprísnená, no stále má len odporúčací charakter a konkrétny počet stojísk je na dohode medzi samosprávou a developerom. Jedným z dôsledkov návrhu A. Ďurkovského by tak mohlo byť cielené poddimenzovanie parkovísk.

Vízia nových pravidiel

Ako to upratať

Vzťah samospráva – developer by mal dostať nové pravidlá. Inštitút urbánneho rozvoja (IUR) združujúci viaceré strany realitného biznisu pracuje na návrhu zavedenia systému jednotných príspevkov na budovanie infraštruktúry. Inšpiráciou sú príklady z Kanady, USA, Veľkej Británie a Nemecka.

Podľa Drahana Petroviča z IUR v severoamerických systémoch napríklad vkladá developer vopred známu tabuľkovo odvodenú sumu na viazaný účet mesta, respektíve mestskej časti. Z neho sa financujú všetky potrebné investície súvisiace s projektom, a to v mestskej časti, v ktorej sa projekt realizuje. Mestská časť tak získava vlastné zdroje na budovanie nových parkov, materských škôl, komunitných centier, sociálneho bývania, dopravnej infraštruktúry a podobne. Napríklad v kanadskom Vancouveri bolo od roku 1993 vyzbieraných na developerských príspevkoch vyše 250 miliónov dolárov. Výška príspevkov sa v tomto meste stanovuje na základe koeficientu zahŕňajúceho dôležitosť lokality a typ developmentu. Ten sa potom násobí hrubou nadzemnou podlažnou plochou projektu.

Tvorba a priechodnosť tohto návrhu na Slovensku je zatiaľ v rovine rokovaní. „Súčasný systém nám nevyhovuje, privítali by sme vyjasnenie pravidiel,“ pripúšťa aj Rudolf  Kusý, starosta bratislavského Nového Mesta. Úlohou samosprávy je podľa neho plánovať – a to sa dá ľahšie, pokiaľ sú dané jasné pravidlá, čo možno od developera očakávať.