Ako sú stanovené náhrady za vyvlastnenie v Českej republike?

Zdroj: vyvlastnenie.sk

Právny systém v Českej republike vychádza z rovnakých základov ako u nás. Za desať rokov od rozpadu federácie pravdaže došlo k viacerým podstatným odchýlkam. Hoci vyvlastnenie stavieb upravuje v oboch štátoch stavebný zákon č. 50/1976 Zb., určovanie náhrad pri vyvlastnení je v Českej republike postavené na zásadne inom princípe.

Český zákon o oceňovaní majetku zohľadňuje trhový princíp pri určovaní ceny vyvlastneného majetku. Ide o zákon Parlamentu Českej republiky č. 151/1997 Sb. Nadobudol účinnosť 1. januára 1998 a upravuje oceňovanie vecí, prác a iných majetkových hodnôt, teda nielen pozemkov a stavieb.

Podľa zákona sa vo všeobecnosti majetok oceňuje obvyklou cenou, ak zákon neurčuje iný spôsob oceňovania. Obvyklou cenou sa pre účely zákona rozumie cena, ktorá by bola dosiahnutá pri predaji rovnakého alebo podobného majetku.

V niektorých prípadoch určuje zákon iné spôsoby ocenenia, tri z nich sú:

• Nákladový spôsob - vychádza z nákladov, ktoré by sa museli vynaložiť na zaobstaranie predmetu ocenenia v mieste ocenenia, zohľadňujúc jeho stav.
• Výnosový spôsob - vychádza z výnosu z predmetu ocenenia, skutočne dosahovaného alebo z výnosu, ktorý možno bežne získať.
• Porovnávací spôsob - vychádza z porovnania s rovnakým alebo podobným predmetom a dohodnutou cenou pri jeho predaji.

Stavby sa oceňujú práve nákladovým, výnosovým, porovnávacím spôsobom alebo ich kombináciou. To, ktorý spôsob sa použije, podrobnejšie upravuje vykonávacia vyhláška ministerstva financií.

Ak sa stavba oceňuje nákladovým spôsobom, vychádza sa zo základných cien za mernú jednotku stavby alebo z nákladov na zaobstaranie stavby. Zohľadní sa pri tom charakter, veľkosť stavby, jej vybavenie, poloha, predajnosť a technické opotrebovanie. Základné ceny a spôsob ich úpravy upravuje vykonávacia vyhláška, pričom zohľadňuje aj vplyvy, ktoré pôsobia na úroveň cien stavieb na trhu.

Pri porovnávacom spôsobe určenia ceny určuje vykonávacia vyhláška kritériá, ktoré sa zohľadňujú pri porovnávaní.

Cena bytu a cena nebytového priestoru sa zisťuje ako príslušný podiel z ceny celej stavby podľa pomeru plochy bytu alebo nebytového priestoru k súčtu plôch všetkých bytov alebo nebytových priestorov.

Pri oceňovaní pozemkov sa vychádza podľa stavu v katastri nehnuteľností. Ak existuje nesúlad, vychádza sa zo skutočného stavu. Stavebný pozemok sa oceňuje najmä podľa cenovej mapy, ktorú vydáva obec. Ak pozemok nie je ocenený v cenovej mape, použijú sa ďalšie spôsoby oceňovania podľa zákona, resp. sa využije cenová mapa porovnateľnej obce.

Cenová mapa obsahuje skutočne dohodnuté ceny, obsiahnuté v uzatvorených kúpnych zmluvách. Pre tento účel môže obec všeobecne záväznou vyhláškou stanoviť, že predávajúci pozemku je povinný obci oznámiť informáciu o dohodnutej cene, parcelnom čísle a názve katastrálneho územia. Obce na konci každého kalendárneho roku doplňujú cenové mapy o nové ceny stavebných pozemkov.

Finančné úrady zhromažďujú z daňových spisov údaje o cenách, zistených pri oceňovaní nehnuteľností a o dohodnutých cenách za tieto nehnuteľnosti v prípade ich predaja. Finančné úrady odovzdávajú údaje ministerstvu financií a Českému štatistickému úradu.

Zákon o oceňovaní majetku sa zaoberá okrem oceňovania stavieb a pozemkov aj oceňovaním trvalých porastov, priemyslových práv, práv na označenie, know-how, práv v súvislosti s autorským právom, oceňovaním práv obstarávateľov databáz, práv zodpovedajúcich vecným bremenám, cenných papierov, platobných prostriedkov, cenín, vkladov, pohľadávok, záväzkov, nárokov z poistenia, podielov v spoločnostiach a oceňovaním podnikov.

V zákone je klauzula, že ustanovenia tohto zákona sa použijú pri vyvlastňovaní, ale len ak medzinárodná zmluva o ochrane investícií, ktorou je Česká republika viazaná, nestanovuje inak.

Na porovnanie, v Slovenskej republike sa náhrady za vyvlastnenie stanovujú podľa vyhlášky ministerstva financií č. 465/1991 Zb., ktorá ceny stanovuje statický spôsobom, bez ohľadu na vývoj cien na trhu. Ceny boli stanovené na úrovni roku 1991 a žiadnou novelou neboli dodnes (jedenásť rokov!) zmenené. V Českej republike má predpis o oceňovaní nehnuteľností silu zákona, na Slovensku iba silu vyhlášky ministerstva financií. Napriek tomu, že ceny od roku 1991 niekoľkonásobne stúpli, ministerstvo nepristúpilo k novelizácii vyhlášky ani k zmene systému oceňovania z bodového oceňovania za pevné ceny z roku 1991 na trhový systém.