Ako mám postupovať keď susedia ťahajú svoje rozvody svojvoľne cez môj pozemok?

Zdroj: Erik Múcska, riaditeľ RK EMU

Dobrý deň,
 
na Vašu otázku ohľadom postupu voči susedom, ktorí bez právneho titulu vedú ich súkromné rozvody cez Váš pozemok zaujímam nasledovné stanovisko.
 
Samozrejme najjednoduchším postupom ako spor vyriešite k vzájomnej spokojnosti všetkých jeho účastníkov je pokus pôsobiť na susedov mediačne a dosiahnuť, aby protiprávny stav, ktorý vytvorili zriadením rozvodov potrubia na odvedenie vody z čističky odpadových vôd (ďalej len “ČOV”) na Vašej nehnuteľnosti, avšak bez Vášho súhlasu a vedomia, uviedli do pôvodného stavu jej vyprataním dobrovoľne.
 
Neuvádzate, či Vaša vnútorná nespokojnosť pramení iba z toho, že sa susedia s Vami o tomto kroku neporadili ani neporozprávali, alebo či vo všeobecnosti so zriadením rozvodov nie ste stotožnený a teda nesúhlasíte.
 
Pokiaľ by ste totiž alternatívne súhlasili, je možnosť susedom v rámci mediácie ich protiprávneho konania danú časť Vášho pozemku navrhnúť do nájmu podľa § 663 a nasl. ustanovení Občianskeho zákonníka za dohodnutú odplatu na dobu neurčitú, prípadne za jednorázovú odplatu súhlasiť so zriadením vecného bremena podľa §151n Občianskeho zákonníka, ktoré bude spočívať v tom, že susedia budú oprávnení viesť vašim pozemkom rozvody potrubia na odvedenie vody z ich ČOV. Toto vecné bremeno, po podpise Zmluvy o zriadení vecného bremena všetkými jej účastníkmi, je potrebné príslušnej Správe katastra navrhnúť zapísať do Listu vlastníctva ako ťarchu.
 
Ak sa však s týmto ich súkromným projektom vnútorne nestotožňujete a neprajete si, aby ho viedli cez Váš pozemok, využite aktívne všetky práva na obranu, ktoré Vám zákon vo Vašom postavení priznáva.
 
Váš prípad zasahuje do stavebnej správy a ochranu Vám poskytuje zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (ďalej len “STZ”). Rozvody potrubia na odvedenie vody z ČOV môžeme považovať v každom prípade za stavbu, ktorú stavebník musel mať nanajvýš ohlásenú ak nie povolenú stavebným povolením.
 
Ako prvé je preto potrebné sa žiadosťou obrátiť na príslušný stavebný úrad obce a žiadať o výkon štátneho stavebného dohľadu, nakoľko je podozrenie na započatie stavebných prác bez stavebného povolenia a na cudzom pozemku. Stavebný úrad obce je povinný sa podnetom občana zaoberať a štátny stavebný dohľad vykonať.
 
Podľa §139b ods. 7 písm. c) STZ sa za drobné stavby považujú aj prípojky stavieb a pozemkov na verejné rozvodné siete a kanalizáciu všetkých stavieb a pozemkov a pripojenie drobných stavieb a pozemkov na rozvodné siete a kanalizáciu hlavnej stavby.

Nakoľko rozvod potrubí na odvedenie vody z ČOV nie je verejným rozvodom sietí, iba súkromný projekt určitého počtu uzavretej skupiny susedov, stavebný úrad napojenie na ňu nebude s najväčšou pravdepodobnosťou  posudzovať podľa uvedenej vety a teda stavbu nebude klasifikovať v skupine drobných stavieb.

Vykonaním stavebného dozoru teda dospeje k skutočnosti, že na započatie stavebných prác bolo potrebné stavebné povolenie. Jestvujúci rozvod bude ním s najväčšou pravdepodobnosťou klasifikovaný ako stavba postavená bez stavebného povolenia (občanmi často používaný pojem “čierna stavba”).

Podľa §58 ods. 2 prvej vety STZ: Stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 tohto zákona, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu.

Podľa §88 ods. 1 písm. b) STZ : Stavebný úrad nariadi vlastníkovi stavby odstránenie stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním alebo bez písomného oznámenia stavebného úradu podľa § 57 ods. 2 pri stavbách, ktoré treba ohlásiť; odstránenie stavby sa nenariadi iba v prípadoch, keď dodatočné povolenie stavby nie je v rozpore s verejným záujmom.

Pokiaľ majú rozvody potrubí ČOV naďalej viesť Vašim pozemkom a susedia sa rozhodnú žiadať o dodatočné povolenie stavby, budú potrebovať Váš súhlas, že uvedenú stavbu sú oprávnení na Vašom pozemku zriadiť. Tento Váš súhlas môže v prípade vyššie uvedenej dohody suplovať aj zriadené vecné bremeno.
Ak tento súhlas od Vás nezískajú, stavebný úrad nariadi odstránenie danej stavby postavenej bez stavebného povolenia.

Ak bude stavebným úradom vydané rozhodnutie o odstránení stavby ktoré nadobudne právoplatnosť, a napriek tomu v uvedenej lehote susedia stavbu z Vášho pozemku neodstránia, neostáva Vám nič iné, ako sa domáhať svojho práva súdnou cestou. Takto dosiahnete exekučný titul na základe ktorého následne exekútor vykoná výkon súdneho rozhodnutia, ktorý bude spočívať v tom, že stavba postavená bez stavebného povolenia sa odstráni na riziko a náklady susedov.

Záverom dodávam, že susedia sa dopustili aj priestupku na úseku stavebnej správy za ktorý môžu byť postihnutí stavebným úradom sankciou pokuty podľa § 105 ods. 3 písm. b) STZ až do výšky 1 milióna slovenských korún (zákon de lege lata ešte pracuje s predošlou menou).
 
S úctou
 
Erik Múcska